Korea Real Estate market slides

Korea Home price slide with property anxiety By Seonjin Cha and Cynthia Kim, Bloomberg

摘要:
韓國正結束他們十年以來的房價成長, 從1998-2008 二月, 首爾地區的房地產有66%的價格成長. 從2008-2012以來, 韓國政府採取許多措施來限制貸款, 這樣的措施顯然對房地產市場出現了許多衝擊, 2012年五月開始, 韓國政府開始對經濟收入最繁榮的三個地區房地產的貸款限制解禁.雖然房租不斷上升, 房價逐漸下降,但韓國人還是找不到購屋的理由.
房貸與家戶負債:
總體家戶負債約USD$791billion, 而家戶收入成長6.9%(2012Q1, QoQ). 然而, 雖然房價下跌, 但相較於2007年的房貸總額, 今年四月底的統計數據仍然成長了46%.

有鑑於不動產市場的下跌, 韓國政府一改2008年以來的緊縮政策, 逐漸走向放寬的條款. 包括:

1. 把貸款成數從40%調高到50%, 並且降低交易稅,

2. 鼓勵首貸族, 給予較為優惠的利率

3. 希望銀行從浮動利率商品改為固定利率商品, 降低貸款人因經濟狀況而造成利率波動的影響

有趣的是, 貸款人的每期本利長還不能超過收入的50%, 這是個滿有意思的條件.

目前(2011年底的統計結果), 家戶負債/家戶收入的這個比率為135.5%, 是2003年導入這個統計數據以來的最高點

Jeonse制:
這個從1870以來的制度是許多韓國屋主過去喜歡採行的制度. 租屋者必須要支付大約是房價一半的押金給屋主, 得到兩年(或以上)的居住權, 然後租約到期後屋主會把本金退還, 而其間的利息就是屋主的租金收入.


(我在想這樣怎麼算是一種financing tool, 我的猜測是, 屋主50%與銀行貸款, 50%透過跟租戶收取這樣的本金, 雖然事後仍然要退還這筆本金, 但另外屋價的50%根本是無息借款!)

心得:
房地產果真是每個國家發展最重要的一環呀, 畢竟牽涉到到部分的家庭最高比率的負債來源跟關連的許多產業. 亞洲的房地產市場解決方式五花八門, 但似乎沒有一個一致的模式可行. 太冷不行, 太熱也不行, 平衡點還真很難拿捏.