回台短訊(2): 土地

桃園臺地的埤塘, 告訴每個歸鄉的台灣遊子離家不遠了 

桃園臺地的埤塘群相當美麗,是台灣標誌性的地理特色, 如果有朋友下次回台灣可以多留意些. 

(在整篇文章開始之前, 我誠心推薦齊柏林的"看見台灣",
請大家進劇院用新的角度看見自己的家鄉)

從高空上來看,台灣的農地還是以他們特有的景觀呈現, 農地多半以小規模耕作存續,田畦的劃分相當明顯. 埤塘群們並沒有消失,在空中我還一度很慶幸在這些土地開發的浪潮中,還有些記憶中的景象沒有失去.

隨著飛機降落,想像也要被帶回地面(down to earth)

出了機場坐接駁公車到高鐵站, 沿路的建案廣告讓我留下深刻的印象. 除了廣告之外,還有一幢幢新房子在開闊的幹道旁, 或四五棟,或單一大樓. 這些景象, 深沉且持續的傳遞著一個訊息: "我吸收了很多投資,快來買我."

房地產!

在公車上我聽到後面一位香港人的電話通訊,他講的是一則在海南島的裝潢設計,他在台北短暫停留之後又得匆匆地趕往海南島去.

房地產!!

我的家鄉(包含父母的故鄉), 都屬於中南部一些中小型的城市, 在城市擴張的外圍區域通常會在樓房中穿插一些空地,但這些舊有的空地現在多半成為了一幢幢接近完工的樓房. 南部人喜歡住透天,大樓建案倒是沒有多少. 我看到許多大樓的建案是在台中市,過去我常去的打擊練習場附近有許多外觀看來相當華麗的建案,標榜的大概就是台灣人買屋最喜歡的習慣: 豪宅, 交通方便, 離主要大公園又近.

房地產!!!

親眼目睹這波台灣土地開發的浪潮, 我必須說, 百聞不如一見. 

大規模資金投入房地產雖然部分可以怪罪於長久以來的低利息政策,然而,低利並不是個刺激房地產的政策, 低利的目的只是希望能夠提供產業便宜的資本來源投入生產活動. 央行並不能控制資金要往哪些生產活動移動, 行政部門或許有這項能耐.我一向不同意行政部門刻意主導產業發展, 這點跟土地也沒有關係,先打住不提.

再回到土地, 先來說說農地

農地的利用其實是土地政策中相當重要的一個問題環節,雖然身邊有朋友投入到了農業復興的運動,也取得小規模的成就. 然而,通常這樣的農業運動需要的是較有規模的土地跟密集的資本投入(例如: 能夠替農作物遮蔽天災的網室或溫室). 密集的資本或許不是問題, 可是台灣的農地因為傳統的繼承概念造成的分割, 要集合成一定的規模並不容易. 再加上許多大的農地持有者對於早年耕者有其田政策之後造成的影響, 對於"小地主,大佃農"政策並沒有太多的信心. 因此,農地的利用多數還是處於沒有效率的方式.

被徵收的下場在台灣不斷重演悲劇, 而農業政策又無法廣泛吸引年輕勞力與資本進入的狀況下, 無力耕作的農民最期待的還是土地重劃更改為建地, 獲取土地出售的收益.

這就讓土地的使用最有價值的利用方式就是: 蓋房子. 在產業大量外移的狀況下廠房的需求也大幅度的降低,所以能夠蓋成住宅區就是最好的方式. 政府在這幾年來在私部門投資疲軟的狀況下,擴張了不少的公共建設. 其中,交通建設是最重要的一環. 因此,沿線的重劃區(農地改建地)成為農民最期待的土地處理方式. 這樣的結果也讓不少本來空曠的地產蓋起了一棟棟的房子,機場往高鐵的沿線應屬這樣的例子,航空城的計畫也傳聞讓不少附近的地主瞬間成為富豪的新聞.

農地談完了, 再來講中小型都市裡/周邊的建地

城市裡的建地基本上是有限的. 建設公司最喜歡的標的應屬這種類型. 一來已成形的生活機能是個顯而易見的賣點,再加上近年來住屋價格的上漲, 使得本來沒有開發價值的空地,就算是在中小型城市中,也是吸引人的標的物. 

然而,價格是個奇妙的因素. 

回台之前我已經看了許多討論台灣地產的文章, 對於相關主題有興趣的人可以閱讀先前我所撰寫的 台北房地產價格大規模普遍性下跌的可能 * (May 11, 2013) 多聽了一些長輩對於房地產的故事,雖然說他們認為房地產價格現在已經偏高到不可思議,然而對於需求仍然不斷出現也不感到意外. 不少故事肯定了這些購屋的金流不單只是來自於台灣的經濟活動,不少是事業有成或者是在國外工作白領的資本流入.這些房產持有者通常以非常低廉的價格出租給他人,也符合從資料中觀察到的低房租高房價的現狀. 此外,家庭的開枝散葉造成家戶數的增加(每一戶人口可能只有1~2人), 也讓這樣的需求還在持續創造. 

長輩們普遍認為這樣的價格並沒有辦法支撐太久,新的人口沒有移入是主因. 

大型城市來說, 房產的問題就更複雜一些

台北市晃了一圈,捷運多了這麼多線讓我轉得很歡樂. 出去繞了一些地方大概還能夠看到許多建案正在進行的痕跡.倒是老市區一些區位很好,但是明顯老舊矮樓房們並沒有要改變的樣子. 我說的不是那些已成古蹟的建築, 那些美麗的老房子該好好保留,我說的是那些穿插在繁榮跟破敗中間,還很奇妙的存續使用的矮樓層樓房們.

就有如中小型城市一般,主要在城市當中的空地以不多見. 因此大型城市中的空地根本是奇貨可居. 必須要用高額地價購入的結果,房產價格居高不下也是必然. 都市更新是空地以外的替代方案, 然而牽涉的不單單只是正義問題,光是進一步都市規劃需要考量的交通問題可能也沒有辦法解決. (試想像敦化南路遠企對面的低矮房舍改建成大樓後可能增加的車流,敦化南路可能就無法容納) 因此, 隨著交通沿線擴展到其他衛星城市的外溢效果還是個現在進行式. 

我在上面的提到了兩個推升目前房價的假說: 便宜的資本以及其他替代投資機會的缺乏. 因此, 除非這兩假設有任一項情況反轉,否則資本盲目追逐房地產價格企圖賺取額外利潤的狀況恐怕短時間內還無法停止. 雖然在舊文中也提到,偏高的房價房租比可預期的是未來更低的報酬. 房地產的投資會有一個終點, 雖然我希望終點是因為替代投資機會出現而讓資金移出房地產業, 然而更有可能的是在升息即將來臨的狀況.

這趟旅程完之後, 在前文中我修改了一個地方, 3-5年改成3-5季. 倒不是因為被這趟房地產大開發嚇傻了, 而是因為一則30年公債未足額標售的新聞, 直覺認為升息循環或許就近在眼前. 然而這只個直覺,我還沒有細細去研究後面的含意. 有機會再來跟大家分享相關的概念.

補充閱讀:
1. 台北市房地產大規模普遍性下跌的可能?
2. 台灣的房地產比較像斯堪地那維亞? 還是像西班牙?